|
ПРОБЛЕМА ВЫБОРА СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ. Журнал продолжает публикацию материалов, посвященных проблемам сооружения частного дома. В журнале ‛Современный дом“, № 1/2007, мы опубликовали статью о выборе проекта коттеджа. Определившись с проектом, застройщик оказывается перед новой задачей. Кому доверить воплощение мечты о новом доме, чтобы она стала реальностью в том виде и в те сроки, как это задумывалось изначально? Именно от правильного выбора строительной компании зависит успех дела в целом.
Тот, кто принимает решение строиться, должен иметь для этого соответствующие масштабам события ресурсы и обладать необходимыми документами на землю, где планируется стройка. Такой человек является заказчиком или заказчиком-застройщиком, а фирма, которая организует работу в целом, именуется генподрядчиком. Фирмы, выполняющие отдельные виды работ, — субподрядчики.. Выбор фирмы-подрядчика едва ли не самый важный этап в строительстве загородного дома, поэтому выбранная строительная организация, прежде всего, должна стать организатором всего строительного процесса. Как правило, генподрядные компании частично берутся и за так называемые общестроительные работы: земляные, строительство фундаментов, возведение стен домов и крыши, внутреннюю отделку. Степень их непосредственного участия в субподряде определяется только текущими ресурсами и материальной заинтересованностью в отдельных этапах строительства.
Оргвыводы
Какая фирма лучше — узкоспециализированная или общестроительная широкого профиля?  Ответ очевиден: самостоятельные виды работ должна проводить компания, которая давно и успешно специализируется на этом типе деятельности. Например, предприятия, выполняющие нулевой цикл. Они оснащены дорогостоящей землеройной техникой и автотранспортом для выполнения всех земляных работ. К последним относятся не только рытье котлована и траншей для периметрального дренажа, но и возведение насыпей-подсыпок территории и планировки придомового участка. Такие компании владеют комплектами многоразовой щитовой опалубки и бетоносмесителями, позволяющими быстро и квалифицированно возводить монолитный фундамент любой сложности и конфигурации, включая перекрытия больших размеров. Если для устройства фундамента заказчики почти всегда обращаются в специальную компанию, то для обустройства кровли нередко пользуются услугами так называемых диких бригад. И как следствие, до 30% кровель начинают течь в первый год эксплуатации. Дело в том, что современная крыша (особенно над мансардой) представляет собой ‛пирог“ полудюжины слоев высокотехнологичных материалов, грамотная укладка которых принципиально исключает небрежность в работе и дилетантизм. Тут требуется даже скрупулезность, ранее не являвшаяся отличительной чертой строительного цеха. Поэтому специализированная ‛крышная“ компания кроме стандартного набора сотрудников строительного звена (рабочих, прорабов, мастеров-кровельщиков) должна иметь в штате инженерно-технических специалистов достаточно высокой квалификации, способных подвергать критическому анализу и вырабатывать взаимоприемлемые проектные решения для самых сложных кровель. Все это в полной мере относится и к возведению стропильной системы. Как правило, такие компании имеют наработанные связи с производителями всего комплекса кровельных материалов и аксессуаров, поэтому и цены на них устанавливаются со значительными скидками. Отдельного упоминания заслуживает выбор деревянного дома.  У строительства такого дома есть свои особенности сборки, свои расчеты естественной осадки дома и свои правила его эксплуатации после строительства. Поэтому только специалисты, обладающие всей полнотой информации и имеющие практический опыт, смогут качественно выполнить работы по строительству деревянного дома. Как правило, такие компании обладают необходимым опытом строительства именно деревянных домов, имеют в наличии необходимую техническую и технологическую базу, могут четко организовать поставку материалов и оборудования на строительную площадку. И разумеется, в их штате должны быть бригады строителей, прошедшие специальную подготовку, в том числе по работе с самыми современными отделочными материалами. Такая специализированная компания может взять на себя функции генподрядчика и обязательно предоставить гарантию на все выполняемые работы и осуществлять послегарантийное обслуживание.
Сугубо инженерные разделы проектов, монтаж и наладку оборудования производят специализированные организации, располагающие для этого технологическим оборудованием и соответствующими специалистами.
К несомненным плюсам единого подрядчика следует отнести, во-первых, то, что генподрядчик несет ответственность за объект в целом. Он сам производит выбор субподрядчиков на основе или сложившихся связей, или тендера, освобождая от этого заказчика. У него также имеется возможность организовать производство работ в едином графике, что позволяет сократить сроки строительства. Кроме того, генподрядчик осуществляет приемку работ у субподрядчиков. При этом генподрядная организация, увеличивая комплексность услуг, может сократить число субподрядчиков, привлекая их только на особо сложные работы. Ну и, как правило, генподрядные организации имеют достаточный опыт в оформлении готового к сдаче в эксплуатацию дома, что серьезно помогает преодолеть различные бюрократические препоны и позволяет заказчику быстрее стать официальным владельцем недвижимости. Стремление генподрядчика по возможности больше сделать своими силами с целью увеличить оборотные средства и собственную прибыль вполне может отрицательно сказаться на качестве работ.
Иногда на деле ‛генподряд“ обычно означает: порекомендовать надежную, проверенную фирму, получить от нее значительные скидки, обеспечить условия для ее работы, проконтролировать и принять на себя всю ответственность за их работу.
Заказчик считает в большинстве случаев, что ему остается только финансировать стройку. Получивший контракт подрядчик возводит дом под контролем заказчика или его представителя, в качестве которого иногда выступает архитектор-проектировщик.
Договор дороже денег
В индивидуальном коттеджном строительстве термин ‛генподряд“ может использоваться корректно только тогда, когда заказчик и подрядчик подписывают один-единственный договор на полный цикл работ и услуг, которые потребуются от подрядчика от момента начала строительства до передачи заказчику ‛ключа“ от дома.. В договоре должны быть четко определены: предмет, сроки, стоимость, схема оплаты услуг компании, ответственность сторон, а также штрафные санкции за невыполненные работы и их просрочку. Увы, но такое возможно лишь тогда, когда проектно-техническая документация является абсолютно полной со всеми инженерными и интерьерными разделами и соответствующими полными спецификациями. Договор подряда оговаривает условия сотрудничества, схему оплаты услуг компании, а также штрафные санкции за невыполненные работы и их просрочку. Однако вряд ли штрафные санкции к строителям в случае обнаружения брака или затяжки по времени являются самоцелью.
В столь ответственном документе, каким является договор на сооружение дома, не может быть мелочей. Необходимо конспективно перечислить документы, сопровождающие его выполнение. Прежде всего, это проектная документация, разработанная стороной заказчика и согласованная в установленном порядке. Это многотомный труд, в котором описывается весь конструктивный состав дома, все его технические параметры. Только на основании проекта составляется смета (детальная и прозрачная, понятная даже заказчику-непрофессионалу). При предварительном расчете на стадии проектирования часто пытаются оценить стоимость работ на один квадратный метр. Эта цифра почти никогда не является окончательной. В ходе работы над проектом возникают определенные корректировки, как правило, в сторону увеличения, например, когда у заказчика появляются какие-либо дополнительные требования. Именно в связи с возможными корректировками, а также перманентным подорожанием строительных материалов необходимо, чтобы смета детально расписывала состав работ, метраж, стоимость каждой работы. Если о необходимости проекта априорно известно и дилетантам, то об исполнительной документации знают отнюдь не все заказчики. Тем более об актах скрытых работ, документально свидетельствующих о качестве выполнения какого-либо строительного элемента, впоследствии закрываемого (замоноличиваемого) при дальнейшем строительстве. В качестве примера можно привести проверку качества бетона в перекрытии, которое будет закрыто облицовочными конструкциями. Стоит обратить на это особое внимание, так как зачастую подобные акты ‛закрываются“ задним числом, а реальное качество исполнения остается недоступным для проверки. В ряде случаев в процессе строительства по различным причинам меняются конструктивные решения, происходят отступления от проекта. В этом случае очень важно для дальнейшей беспроблемной эксплуатации дома, чтобы технадзор отслеживал все происходящие изменения и фиксировал их в рабочей документации. Чем сложнее инженерное обеспечение дома, тем тщательнее необходимо следить за монтажными работами по электрике, отоплению, вентиляции и др.
Контакты и информация
Надежная строительная компания должна обладать следующими обязательными атрибутами: лицензией на строительство домов, собственной технической базой и складом, квалифицированным штатным персоналом Надежный подрядчик — это компания, имеющая лицензию на строительство коттеджей; реально существующие адреса (юридический и фактический); собственную строительную базу и склад. Тщательная проверка поможет избежать контакта с фирмой-однодневкой. Обязательно ознакомьтесь с уставом организации и поинтересуйтесь сроком ее деятельности. Это может быть даже и серьезная строительная фирма, но возводить она может и должна вовсе не дома, а, например, объекты нежилого назначения, такие как склады, ангары, бензоколонки или гаражи. Следовательно, не забудьте внимательно прочитать в лицензии, на какой именно вид деятельности и кем она выдана, когда заканчивается. Не будут лишними сведения и о самой компании.
Надо уделить как можно больше внимания первой встрече с предполагаемым подрядчиком. Продумать план беседы, заранее составить список вопросов. Цель встречи — получить максимум информации о подрядчике. Важно помнить, что основными критериями при выборе поставщика ремонтно-строительных услуг являются качество услуги, цена (или соотношение цены и качества при заданном качестве или цене), а также сроки выполнения работ и гарантии. Практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев неудачного строительства или ремонта плохой результат был заложен еще до начала работ, во время предварительных консультаций.
Заказчику имеет смысл поставить потенциальному подрядчику ряд условий, необходимых для заключения договора:
1. Согласие фирмы на составление детального проекта производства работ и подробной сметы с указанием всех видов работ и на контроль каждого этапа как самим заказчиком, так и приглашенным им независимым квалифицированным специалистом.
2. Поэтапная оплата работ по мере выполнения всех этапов. Большую часть аванса составляет оплата на приобретение материалов и оборудования.
3. Наличие у подрядчика постоянного квалифицированного персонала (а не только руководящего состава). Хорошо бы сразу договориться о посещении какого-нибудь готового или строящегося данной фирмой объекта и в это время присмотреться к работающему персоналу, обратить внимание на то, каким инструментом и оборудованием располагает фирма, действительно ли присутствующие на стройплощадке рабочие являются штатными сотрудниками.
Застройщику необходимо обсудить с подрядчиком следующие вопросы:
1. Оценка бюджета предстоящего строительства..
2. Правильная последовательность действий — от получения разрешения на строительство до сдачи дома в эксплуатацию.
3. Консультирование по современным строительным технологиям (фундаменты, стены, крыши, основные инженерные вопросы)..
4. Проверить на качество проект дома..
5. Правильная последовательность выполнения работ (после устройства фундамента и возведения ‛коробки“).
6. Критерии выбора субподрядчиков.
7. Общие вопросы сопровождения строительства.
Квалифицированный сотрудник профессиональной компании отвечает на все ваши вопросы по существу, а не уходит от них, просто ссылаясь на добрую репутацию своей фирмы или высокую оценку, полученную от предыдущих клиентов. Если вы спрашиваете его о качестве, сроках и претензиях, он должен ответить, каким образом вы сможете урегулировать именно эти вопросы. Кстати, конкретизированные гарантии для заказчика — это часть маркетинговой политики хорошей фирмы..
Учтите и то, что ваши отношения со строителями могут продолжаться и после завершения работ — после постройки дома лучше всего возложить заботы по его обслуживанию на ту же компанию, которая его и построила. Она знает все детали, к тому же несет ответственность за возможные неполадки. Фактически некоторые строительные компании становятся частным ЖЭКом для владельца дома. Периодические ревизии весьма полезны, они позволяют выявить и устранить что-то в самом начале. Если такие контакты сохраняются годами, то они служат хорошим показателем для новых клиентов. Узнайте, есть ли такая форма сотрудничества в той компании, которую вы собираетесь выбрать. Если ее нет, спросите, по каким причинам, ведь это выгодный бизнес.
Ценообразование
Фирмы для увеличения своей прибыли стремятся снижать себестоимость. Умеренные цены привлекают клиентов, количество подрядов возрастает. Истинные профессионалы для этого совершенствуют структуру управления, организацию работ, навыки работников, технологии, инструментарий и пр., тщательно калькулируют трудозатраты, снижают издержки. Такие строительные компании и проектные бюро щепетильно относятся к своей профессиональной репутации, ведут взвешенную ценовую политику.
Но помните, что на рынке частных строительных подрядов есть и другие фирмы, которые не утруждают себя точными расчетами, а обеспечивают свою якобы солидность лишь высоким уровнем цен. Им не выгодно держать в штате грамотный инженерный персонал и квалифицированных рабочих. Эти компании не стремятся снижать свои издержки, поскольку последние, предварительно с переизбытком заложенные в смету, сполна оплачиваются клиентами. Есть немало присущих частной стройке организационно-технических нюансов с двойной трактовкой. Не умея вести производственные, правовые и финансовые отношения с исполнителями на грамотном уровне, рядовые потребители обречены на переплату. Кроме того, за последние годы малоэтажное загородное строительство ощутимо усложнилось, наполнилось новыми технологиями, материалами, инструментарием, его себестоимость существенно возросла. Исполнители (архитекторы-дизайнеры, строители-подрядчики) вынуждены закладывать еще больший ценовой буфер для компенсации своих возможных рисков и издержек. Бремя стоимостных компенсаций излишних накладных расходов, которые на деле нередко трансформируются в прибыль, ложится на потребителя, даже не подозревающего о существовании целого перечня регламентных обязанностей, вмененных ему строительным законодательством при строительства дома. Не зная этого, заказчик целиком доверяется профессионализму привлекаемого исполнителя, передоверяя ему право распоряжаться собственными средствами. Поэтому проводить свою стройку самостоятельно, без инженерного сопровождения со стороны лицензированного специалиста — весьма беспечно. Не уповайте лишь на профессионализм подрядчика. Пригласите в помощники опытного инженера-строителя, по сути своей он станет вашим строительный адвокатом.
Разумный потребитель пытается оперировать оценочным понятием цена–качество. Однако в отношении стройки загородного дома это не всегда срабатывает. Хотя бы уже потому, что сам товар (построенный дом) на момент оценки, в лучшем случае, присутствует в виде проектных материалов, а решающим при калькуляции, чаще всего, становится субъективный фактор. Заказчику кажется, что он оплачивает только выполненные объемы работ и материалы. К сожалению, так кажется только на первый взгляд. Приходится оплачивать многочисленные статьи немалых издержек: явных и скрытых, связанных с несостоятельностью исполнителей и многое другое. Все это завуалировано под сакраментальным понятием ‛накладные“.. Недвижимость (загородный дом) — это весьма серьезный инвестиционный капитал, который со временем должен увеличиваться, а не уменьшаться пропорционально росту заложенных недобросовестными мастерами скрытых дефектов и потери объектом эксплуатационных и потребительских качеств. Прикидывая затраты на ремонт или строительство дома, нужно иметь в виду и капитализацию своих средств в объект недвижимости, увеличивая ее рыночную цену. Оценочный принцип цена–качество должен быть целесообразным. Когда речь идет о строительстве или ремонте, ‛дорого“ вовсе не синоним качества, тогда как ‛дешево“ — всегда синоним неполноценности. Необоснованный рост первоначально согласованной сметной стоимости, недодача того количества и качества строительных услуг, которые подрядчики заявляют до подписания договора, использование неквалифицированных работников и некондиционных материалов, затяжка сроков, упрощение технологий — все это предпосылки будущих конфликтов, скрытых дефектов, перерасхода средств.
Для большинства людей решающим обстоятельством при выборе фирмы до сих пор является стоимость строительства. Но заниженные расценки должны скорее насторожить, чем обрадовать. За подобными обещаниями, как правило, скрывается подвох, а то и прямой обман.
Контроль за строительством
Далеко не каждому человеку под силу контролировать качество строительных работ, технологию их выполнения, соответствие требованиям нормативных документов. Имеет смысл довериться специальной организации, которая по договору будет осуществлять технический надзор за строительством дома.. Она же сможет дать объективную оценку целесообразности тех или иных расходов, проинспектировать применение качественных строительных материалов, проверить проект коттеджа и многое другое. Эксперты помогут выстроить структуру взаимоотношений в управлении строительством с учетом индивидуальных особенностей и заказчика, и проекта. Помните, что в основе всегда должен быть единый подход: определить участников процесса, расписать их функции, закрепить на бумаге распределение полномочий, обязанностей, ответственности и т.д.
Передоверив независимой лицензированной организации контролирующие функции, вы вправе ожидать полного соответствия выполненных работ проекту дома. На деле это должно выглядеть следующим образом: представителю технического надзора подрядчики сдают конкретный этап работы, который оформляется актом сдачи-приемки (чему предшествует компетентная проверка на соответствие). По факту выполнения всех этапов работы заказчику предъявляются соответствующие акты, подписанные представителем технического надзора, где указаны объективные объемы и стоимость работ. Серьезное внимание надо уделить качеству строительных материалов — на основании официальных сертификатов соответствия. Эти документы, а в большей степени их ксероксные копии должны проверяться весьма тщательно.
Страхование строящегося объекта
В России страхование строящегося объекта физическими лицами все еще является экзотикой. Однако число лиц, понимающих необходимость страхования, неуклонно растет с каждым строительным сезоном. Обычно строительная организация страхует свою профессиональную ответственность. Этот вид страхования покрывает ответственность за ущерб, нанесенный в результате ошибок, которые допущены при составлении проектной документации (неверный выбор расчетных нагрузок, несоответствие проекта дома правилам и нормам проектирования). Кроме того, страхование профессиональной ответственности покрывает ущерб, вызванный использованием материалов, деталей и конструкции со скрытыми дефектами, а также ошибками, допущенными при возведении и монтаже строительных конструкций..
Страхование строительно-монтажных рисков предусматривает выплаты, направленные на возмещение ущерба, причиненного объекту в период строительства и в период его гарантийного обслуживания. Согласно договору подряда, в период строительства подрядчик полностью отвечает за вверенное ему имущество и производимые работы.
Юридически заказчик не является собственником постройки до тех пор, пока не подписан акт о приеме-сдаче работ.. Это означает, что если вдруг случилось разрушение постройки по оплошности подрядчика или по причине несчастного случая на одном из завершающих этапов работ, фирма-подрядчик будет обязана заново отстроить дом, но уже за свои деньги. Если объект застрахован, финансирование его повторного возведения возьмет на себя страховая компания. Если подрядчик не склонен страховать строительно-монтажные риски за свой счет, вам будет выгоднее самим оплатить страхование. Удобнее всего прописать в договоре с фирмой-подрядчиком сумму страхования подрядчика, оплачиваемого заказчиком. Исходя из существующих тарифов, а средний тариф по этому виду страхования составляет 0,5% от страховой суммы, она не должна превысить 1% от первоначальной сметной стоимости строительства. Наиболее действенной в договоре страхования является статья о страховании от всех событий, обладающих признаками вероятности и случайности. Это позволяет покрыть страхованием такие специфические строительные риски, как просадка фундамента или трещина в кирпичной кладке.
Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами защитит от необходимости за свой счет возмещать ущерб, случайно нанесенный в процессе строительства третьим лицам. Таковыми могут оказаться соседи, чей дом был поврежден по вине рабочих, государственные организации, в чьем ведении находятся инженерные сооружения, которые можно случайно повредить, и др.
Остается выбрать страховщика и заключить договор. Основными критериями выбора страховой компании должны служить ее известность, опыт и надежность. Только это может сегодня гарантировать достаточную квалификацию сотрудников и необходимые денежные резервы компании.. При заключении договора особое внимание обратите на пункты, перечисляющие условия, при которых страховые выплаты не производятся. Чаще всего страховщики не берут на себя ответственность за умышленные действия владельца недвижимости и не страхуют качество используемых материалов.
Журнал «Современный Дом» №85 |
